최지우
2026년 11월 기준 주택임대차보호법에서 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 임대인은 열거된 사유가 없으면 갱신 요구를 거절하지 못하고, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 거절이 가능한 사유에 들어갑니다. [1][2]
1. 계약갱신요구권은 한 번, 갱신되면 두 해
임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다는 점이 이 제도의 출발점입니다. 한 번 행사해서 갱신이 이루어지면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신된 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 증감 조항의 범위에서만 바꿀 수 있습니다. [1]
갱신을 요구할 수 있는 시기는 계약갱신 요구 조항이 앞선 조문에서 정한 기간을 가리키는 방식으로 정해져 있습니다. 이 글이 근거로 삼은 원문 스냅샷에는 그 기간의 구체적 날짜가 담겨 있지 않으므로, 실제 통지 전에는 국가법령정보센터의 앞선 조문 원문에서 기간을 직접 대조하셔야 합니다. 기간을 놓치면 갱신요구권 자체가 흔들리므로 통지 시점을 가장 먼저 확정하는 편이 안전합니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 열거 사유는 아홉 개 호로 나뉩니다. 차임 연체가 두 기의 차임액에 이른 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 합의 후 상당한 보상을 제공한 경우, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 주택 멸실, 철거·재건축, 임대인 측 실제 거주, 그 밖의 중대한 의무 위반이 여기에 해당합니다. 열거된 사유가 아니면 정당한 사유 없는 거절은 허용되지 않습니다.
| 구분 | 법정 기준 | 적용 및 예외 |
|---|---|---|
| 행사 횟수 | 계약갱신요구권은 한 번만 행사 | 갱신 후에는 다시 갱신요구를 할 수 없음 |
| 갱신 후 존속기간 | 갱신되는 임대차는 두 해로 간주 | 갱신 후 해지는 별도 해지 조항을 준용 |
| 임대인 거절 사유 | 아홉 개 호의 열거 사유 | 임대인 본인과 직계존속·직계비속의 실제 거주 포함 |
| 증액청구 상한 | 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 | 지자체 조례가 증액청구 상한을 달리 정할 수 있음 |
2. 실거주 거절과 손해배상, 그리고 증액 상한
임대인의 실거주 거절은 임차인에게 가장 다툼이 잦은 대목입니다. 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 거절이 가능하다는 점이 원문에 명시되어 있습니다. 다만 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다. [1]
갱신이 이루어질 때 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지는 증감청구권 조항이 정합니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 차임 증액과 보증금 증액은 각각 약정액을 기준으로 따로 계산하므로, 월차임이 있는 계약이라면 두 항목 모두 상한을 확인해야 합니다. [2]
또한 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 그래서 거주 지역의 조례 여부를 먼저 확인하는 절차가 필요하며, 조례가 있더라도 원문 본문의 범위를 넘어 상한을 올리지는 못한다는 점을 기억하시면 됩니다. 보증금을 월차임으로 환산하는 비율이 궁금하다면 주택임대차 전월세전환율 산정률 제한 및 월차임 계산 기준을 함께 참고하시기 바랍니다.
- 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사했다면 같은 계약에서 두 번째 갱신요구는 불가능합니다.
- 증액청구는 차임과 보증금 각각 약정액의 20분의 1을 넘지 못하고, 직전 증액 후 1년 이내에는 청구하지 못합니다.
- 임대인이 실제 거주를 이유로 거절했다면 이후 제3자 임대 여부를 갱신되었을 기간이 끝날 때까지 확인해야 합니다.
3. 갱신요구 단계별 실무 절차
절차는 증빙을 남기는 데서 시작합니다. 갱신요구 의사는 문자, 내용증명 등 나중에 확인할 수 있는 방식으로 남기고, 임대인의 답변도 같은 방식으로 보관해야 분쟁 때 시점을 입증할 수 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사 직후에는 전입 신고와 거주 사실도 유지되어야 하므로, 이사나 주소 이전이 있었다면 이사 후 전입신고 해당일 기한과 지연 신고 과태료 기준을 확인해 임차인의 계약갱신요구권과 대항력에 공백이 생기지 않게 점검하시기 바랍니다.
- 갱신요구 기간을 앞선 조문 원문에서 확인하고, 그 기간 안에 갱신요구 의사를 서면으로 남깁니다.
- 임대인이 거절하면 열거된 거절 사유 중 무엇을 근거로 하는지, 실제 거주라면 누가 입주하는지 근거를 요청합니다.
- 갱신에 합의하면 차임과 보증금 증액이 약정액의 20분의 1 이내인지, 직전 증액 후 1년이 지났는지 계산합니다.
- 거절 후 이사했다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전 제3자 임대 여부를 확인하고, 손해배상 가능성을 검토합니다.
위 계산은 본문 상단의 3초 계산기에 보증금, 월차임, 이미 행사한 갱신요구 횟수, 직전 증액 후 경과 개월 수를 넣으면 한 번에 확인됩니다. 다만 계산기는 원문 수치만 반영한 참고용이며, 개별 분쟁에서는 계약서 특약과 법원의 판단이 결과를 좌우하므로 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약갱신요구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보므로, 같은 계약에서 갱신을 한 번 받으면 이후 같은 방식의 갱신요구는 다시 하기 어렵습니다. [1]
Q2. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 거절할 수 있습니다. 그러나 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상해야 하며, 실거주 사실을 뒷받침할 증빙은 임대인이 준비해야 합니다. [1]
Q3. 갱신할 때 차임과 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?
증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 지자체가 조례로 증액청구 상한을 달리 정할 수 있으므로 해당 지역 조례가 있는지 먼저 확인하셔야 합니다. [2]